В настоящее время все больше набирает обороты интерес граждан к покупке домов на воде, как альтернативы традиционным объектам недвижимости на земле (дома, многоквартирные дома, коттеджи и прочее). Появляется все больше компаний, которые готовы построить такой дом на воде, и в аргументацию выгодности такой покупки приводят следующее:
- Цена строительства. И правда, построить дом на воде значительно дешевле, чем купить квартиру или загородный дом с участком.
- Удобства объекта. В силу своей конструкции и возможностей, в таком плавучем доме можно разместить все, к чему люди привыкли в своей квартире, с организацией полноценных систем водоснабжения, канализации и отопления.
- Вид на воду, как основная характеристика, а не опция. Отсутствие соседей и расположения такого плавучего дома непосредственно на воде. Плавучий дом дает возможность жить в дали от шумных соседей, дорог и шумной городской жизни. Что же касается выбора места, то здесь присутствует выбор живописных природных мест жительства, чего конечно не всегда возможно добиться в городе за такие же деньги.
Многие воспринимают плавучий дом как объект недвижимости по аналогии с квартирой или загородным домом, но в данном случае, имеется своя специфика в правовом регулировании такого объекта.
Один самых важных факторов, без которого не обходится ни одна покупка недвижимости, не важно, это покупка земельного участка, квартиры, дома, судна или воздушного средства, это - государственная регистрация права собственности или иных прав на недвижимость.
И что же касается плавучих домов, то здесь есть определенная специфика по сравнению с традиционными объектами недвижимости, и это касается не только оформления прав на сам плавучий дом, но и на место его размещения.
Переправа, переправа! Берег левый, берег правый. Понятие и требования плавучему дому.
По сути своей, понятие плавучего дома в российском законодательстве определено опосредовано и здесь необходимо разобраться с правовой сущностью таких объектов, чтобы определится с возможностью их правовой охраны и защиты интересов владельца.
| Как понятие судно, так и понятие плавучего объекта определяется законодателем через понятие плавучего сооружения с той лишь разницей, что судно пригодно для целей судоходства, торгового мореплавания (перевозки и пр.) и это его основное свойство - функция, а плавучий объект такого свойства не имеет. Имманентная черта плавучего объекта это несамоооходность, не пригодность для судоходства и не относимость к судну. |
Ключевым отличием плавучего дома от судна (хаусбота) является не пригодность или ограниченная пригодность дома на воде для судоходства или проще говоря передвижения в качестве основной функции в силу определенной стационарности его размещения (плавучие объекты и дома часто крепятся к берегу стальными концами или тросами), что вероятно обуславливает иной уровень требований к его конструкции.
Вместе с тем при гораздо большей схожести плавучего дома с домом на земле в силу постоянного местонахождения, что не отличает суда, способные к передвижению, плавучие дома не подлежат регистрации в качестве объектов недвижимости, однако по аналогии с автотранспортом учитываются в реестре плавучих объектов в соответствии с Приказом Минтранса № 470 от 01.11.2017 при условии наличия и только если у собственника имеется свидетельствао о соответствии правилам классификации и освидетельствования плавучих объектов Российского Классификационного Общества (далее – Регистр).
В силу отсутствия полноценной процедуры государственной регистрации плавучих объектов, как объектов недвижимости (ст. 130 ГК РФ), а также необходимости соответствия объекта правилам Регистра с самого момента проектирования и постройки распространение получила также регистрация всех видом домов на воде, как плавучих домов, так и домов-судов, хаусботов по правилам регистрации маломерных судов в соответствии с Приказом МЧС России от 27 июля 2023 г. № 777 "Об утверждении Правил государственной регистрации маломерных судов, используемых в некоммерческих целях, и формы судового билета", однако практика регистрации именно плавучих домов в реестре маломерных судов при отсутствии у таких объектов действительных свойств и характеристик судна, отсутствии способности к перемещению, как основной функции является порочной. Кроме того в силу положений постановления Правительства Российской Федерации от 08.02.2022 № 132 плавучие объекты не поднадзорны Государственной инспекции по маломерным судам МЧС России.
Так в начале ноября этого года, Ленинград-Финляндский транспортный прокурор после проверки технических характеристик понтонов обратился с иском в суд к ГУ МЧС России по Ленинградской области о проведении изменения в реестре и лишении спорных понтонов статуса маломерных судов, так как, эти понтоны не соответствуют требованиям, предъявляемым к маломерным судам. Всеволожский городской суд Ленобласти согласился с требованиями прокуратуры и обязал ГУ МЧС России в течении 3 месяцев исключить из реестра маломерных судов 17 понтонов.
Помимо необходимости соответствия плавучего объекта требованиям Регистра и его учета владельцу до начала строительства рекомендуется также определится с выбором места размещения плавучего дома, то есть, выбрать водный объект, заранее выяснив, нет ли каких-либо особенностей в режиме использования выбранного водного объекта, чтобы не оказаться с готовым плавучим объектом без места его размещения, потому как просто так разместить свой плавучий дом где угодно не получится.
Условия размещения плавучего дома.
Для легализации размещения плавучего дома необходимо заключить договор с администрацией бассейнового управления на аренду водного объекта путем направления заявки в соответствующее бассейное управление и проведения как правило , аукциона на право заключения договора. В заявке обязательно указывается вид, цель и срок водопользования. Конкретно для целей размещения плавучего дома подойдет цель – использование акватории водного объекта для размещения плавучих объектов.
Данную процедуру регулирует Водный кодекс Российской Федерации, в котором с 1 марта 2025 года вносятся изменения, в том числе относительно использования водных объектов для размещения (буксировки, установки и эксплуатации) плавучих объектов. Кодекс, помимо прочего, дополняется статьей 47.1, в которой указывается ссылка на понятие «плавучий объект» в Кодекс внутреннего водного транспорта РФ, также, вносится положение о возможности заключения договора водопользования для использования акватории водных объектов в целях размещения (буксировки, установки и эксплуатации) плавучих объектов без проведения аукциона правообладателями, необходимых для такого использования земельных участков или гидротехнических сооружений при их полном или частичном расположении в границах береговой полосы таких водных объектов и нахождении в государственной или муниципальной собственности.
Целями пользования водным объектов, для которых необходимо наличие прав на земельный участок, прилегающий к береговой линии водного объекта, являются: эксплуатации пляжей правообладателями земельных участков, рекреационные цели физкультурно-спортивных организаций, туроператоров или турагентов.
При спуске с плавучего объекта трапа, который конструктивно и технологически связан с прилегающим к водному объекту земельным участком, системами жизнеобеспечения, в частности, с электро- и водоснабжающими коммуникациями, подведенными к плавучему объекту, и который непосредственно соединен с прибрежным земельным участком, необходимо иметь права на земельный участок, то есть иметь права по владению и пользованию. Без наличия такого права, не будет законной возможности доступа на плавучий объект с берега. Законным в таком случае будет только доступ с воды с судна.
Строим и размещаем правильно!
После успешного получения прав на водный объект и прилегающий к нему земельный участок, участок набережной можно смело переходить к строительству, освидетельствованию и учету своего плавучего дома.
Плавучий объект, равно как и судно подлежит классификации и освидетельствованию Регистром в соответствии с правилами классификации и освидетельствования плавучих объектов с выдачей свидетельств о соответствии плавучих объектов, подтверждающих соответствие плавучих объектов этим правилам.
После получения свидетельства необходимо поставить плавучий объект на учет в администрации соответствующего бассейна внутренних водных путей по местонахождению плавучего объекта. Для этого необходимо обратиться с заявлением в администрацию бассейна и представить среди прочего, свидетельства о соответствии плавучего объекта, которое выдается Регистром.
Для данных целей создан специальный реестр плавучих объектов. Важным аспектом здесь является то, что учет плавучих объектов осуществляется для цели обобщения информации о плавучих объектах для обеспечения безопасности судоходства на внутренних водных путях и не связан с наличием права собственности и иных прав на плавучие объекты. При успешной постановки плавучего объекта на учет, так же получается выписка из реестра.
Защита прав владельцев плавучих домов.
Как видно, плавучий объект, не являясь судном и не являясь недвижимой вещью, не подлежит государственной регистрации с закреплением права собственности или иного вещного права. Однако, по судебной практике, например в деле N 2-2328/2018 (2-15105/2017;) М-12663/2017 право собственности на такие плавучие объекты может быть признано на основании соответствующих договоров, актов, платежных поручений и иных документов, подтверждающих право собственности.
Еще одним примером служит дело № А43-34623/2018 в котором истец требовал оплаты услуг от двух ответчика по договору хранения дебаркадера. В ходе рассмотрения дела возникли некие трудности в определении собственника спорного плавучего объекта. В первой инстанции суд указал, что дебаркадер относится к судам, то есть к недвижимому имуществу, и о том, что право собственности на дебаркадер у одного из ответчиков не возникло, поскольку регистрация права собственности за ним в Государственном судовом реестре Российской Федерации отсутствует, и спорный объект является собственностью второго ответчика. Апелляционная инстанция поддержала вывод суда первой инстанции. Однако, один из ответчиков (заявитель жалобы) в кассационном порядке добился изменения в мотивировочной части решений предыдущих судов, указав на то, что дебаркадеры отнесены к плавучим объектам, не являющимся судами, в отношении которых не предусматривается государственная регистрация, и право собственности на дебаркадер возникло у третьего лица (покупателя) по договору купли-продажи с момента передачи спорного дебаркадера. В кассационном порядке суд изменил решения предыдущих судов, касательно выводов о праве собственности заявителя на спорный дебаркадер, путем исключения данного вывода.
О позитивной тенденции подтверждения права собственности владельца на плавучий объект можно судить также и по выводам суда по делу № А40-318596/2019, в котором суд установил право собственности ответчика на плавучую гостиницу (плавучий объект) путем получения выписки из Реестра плавучих объектов, в которой содержались сведения о владельце.
Таким образом, действующее правовое регулирование в настоящее время хотя и не признает плавучие дома в качестве объектов недвижимости, но вполне определенно можно сказать, что это не препятствует защите прав собственников таких объектов, а в отдельных случаях отсутствие требований государственной регистрации и соответствия безопасности мореплавания и судоходства, которые предъявляются к судам, может быть даже преимуществом для цены объекта.
Помощник адвоката
Кузнецова Анна Романовна
Управляющий партнер, адвокат-куратор
Маслов Кирилл Андреевич
